Cập nhật thông tin thị trường bất động sản mới nhất mỗi ngày !
“Suất sinh lời ổn định, rủi ro quản trị thấp, dễ mở rộng danh mục” là ba lý do khiến BĐS cho thuê sinh lời tại Việt Nam (bất động sản tạo dòng tiền) tiếp tục hấp dẫn nhà đầu tư Hàn Quốc. Giai đoạn 2024-2025, bức tranh chung cho thấy: FDI và việc làm chất lượng cao dồn về các đô thị lớn; nguồn cung căn hộ ở Hà Nội tăng trở lại, TP.HCM còn khan hiếm; giá nhà tiếp tục phân hoá theo vị trí và chất lượng vận hành.
Trong bối cảnh đó, tài sản cho thuê “đúng vị trí-đúng sản phẩm-đúng vận hành” có thể giữ tỷ suất gộp khoảng 4-6% với căn hộ, 5-8% với serviced apartment, 3-5% với shophouse giai đoạn đầu, và 7-10% với nhà xưởng/nhà kho cho thuê (tuỳ cấu trúc pháp lý và cách vào lệnh). Mục tiêu của bài viết là giúp bạn chọn đúng loại tài sản, định vị khu vực, tính lợi suất ròng sát thực tế và xây lộ trình triển khai 100 ngày.
Mục Lục
Công thức:
Net Yield = (Doanh thu cho thuê – chi phí vận hành thường xuyên) /Tổng vốn đầu tư.
Chi phí vận hành thường xuyên gồm: quản lý toà nhà, bảo trì định kỳ, bảo hiểm, tiện ích khu vực chung (nếu chủ nhà chịu), khấu hao nội thất, thời gian trống (vacancy), phí môi giới tái cho thuê, thuế cho thuê. Một mô hình “thật” cần đưa thời gian trống 3-6 tháng trong năm đầu và dự phòng thay mới nội thất 3-5 năm/lần. Đòn bẩy chỉ nên ở 50-60% giá trị tài sản, lãi suất cố định/ưu đãi 12-24 tháng để giảm nhiễu suất ròng.
Hồ sơ dòng tiền: khách thuê là chuyên gia Hàn/expat, gia đình có con học trường quốc tế, quản lý văn phòng lân cận. Tỷ suất gộp thường 4-6% nếu chọn đúng vị trí (gần trường quốc tế, thương mại, công viên) và vận hành tiêu chuẩn.
Điểm quyết định: chỉ số hài lòng cư dân, chất lượng quản lý (an ninh, bảo trì), chi phí sở hữu (phí quản lý/đỗ xe) và khả năng giữ giá khi thị trường rung lắc.
Hồ sơ dòng tiền: hợp đồng doanh nghiệp 24-36 tháng, housekeeping, lễ tân, bảo trì theo SLA. Tỷ suất gộp 5-8% nếu đạt công suất 80-90%.
Điểm quyết định: chuẩn dịch vụ, quy trình xuất hóa đơn-thu thuế rõ ràng. Vị trí đi bộ đến văn phòng-trường quốc tế, và đội ngũ vận hành có kinh nghiệm.
Hồ sơ dòng tiền: giai đoạn đầu công suất thấp, sau khi dân cư lấp đầy mới tăng tốc. Tỷ suất gộp 3-5% trong 1-2 năm đầu là bình thường. Upside đến từ giá trị vốn hoá khi phố thương mại định hình.
Điểm quyết định: lưu lượng thực (footfall), bãi đỗ xe, mix ngành hàng và quy chế vận hành khu đô thị. Tránh “quá lạc quan” về tiền thuê ngay từ đầu.
Hồ sơ dòng tiền: khách SME, công ty dịch vụ, tech/outsourcing. Tỷ suất gộp 6-8% nếu kiểm soát được chi phí vận hành và tỉ lệ trống.
Điểm quyết định: vị trí ngoại vi gần metro/trục chính. Chỗ đậu xe, trần kỹ thuật/điện dự phòng; hợp đồng tối thiểu 24 tháng.
Hồ sơ dòng tiền: hợp đồng dài hạn 3-10 năm với DN sản xuất-logistics. Tỷ suất gộp 7-10% là khả thi với dự án hoàn thiện hạ tầng. Điện-nước ổn định, gần cao tốc/cảng/khu công nghệ cao.
Lưu ý pháp lý: nhà đầu tư cá nhân nước ngoài khó sở hữu đất công nghiệp trực tiếp. Có thể tiếp cận qua cấu trúc pháp nhân (liên doanh, góp vốn/đồng sở hữu dự án) hoặc mua tài sản gắn liền với đất trong khu công nghiệp theo điều kiện cụ thể.
Hà Nội:
TP.HCM:
BĐS cho thuê sinh lời tại Việt Nam sẽ tiếp tục là “xương sống” của danh mục 2026-2027. Nếu bạn bám ba nguyên tắc: định vị đúng-vận hành đúng-kỷ luật tài chính và pháp lý. Bạn cần một lộ trình “may đo” theo mục tiêu lợi nhuận và văn hoá quản trị kiểu Hàn? Kangnam Land với 15+ năm đồng hành nhà đầu tư Hàn Quốc tại Việt Nam. Đơn vị sẵn sàng xây dựng chiến lược, đàm phán hợp đồng song ngữ và thiết lập vận hành để dòng tiền bền-rủi ro thấp ngay từ hợp đồng đầu tiên.
Thành tiền
