베트남 부동산 시장이 2024년 개정된 토지법과 주택법이 본격 시행되는 2026년을 맞아 새로운 전환점을 맞이했습니다. 특히 한국인 투자자들에게 있어 베트남 부동산 세율을 정확히 파악하는 것은 실질 수익률(IRR)을 결정짓는 핵심 요소입니다. 본 고에서는 2026년 변경되는 세제 환경과 합법적인 절세 팁을 정리해 드립니다.
1. 2026년 베트남 부동산 시장의 주요 변화: “공정가격 시대”
2026년부터는 기존의 ‘토지가격 프레임워크 ‘가 폐지되고, 매년 시세에 근거해 산정되는 **’지방정부 고시지가’**가 적용됩니다. 이는 세금 산정의 기준이 되는 가액이 현실화됨을 의미하며, 거래 시 다운계약서를 통한 탈세가 사실상 불가능해짐을 뜻합니다.
2. 거래 단계별 베트남 부동산 세율 상세 분석
① 양도 단계 (매각 시)
- 개인소득세 (PIT): 매매가액의 2% 단일 세율이 적용됩니다. 2026년부터는 은행 송금 증빙이 필수이며, 고시지가보다 낮은 신고액은 인정되지 않습니다.
- 법인세 (CIT): 부동산 양도 차익의 **20%**가 적용됩니다. 한국 기업이 법인 명의로 투자 시 비용 처리를 위한 증빙 관리가 더욱 중요해집니다.
② 취득 및 보유 단계 (매수 시)
- 등록세: 자산 가치의 **0.5%**입니다. 지가 상승에 따라 실질 납부액이 증가할 전망입니다.
- 유지보수 기금 (Sinking Fund): 아파트 분양가액의 **2%**를 인도 시 납부합니다.
- 비농업 토지사용세: 보유세 성격의 세금으로, 아파트에도 면적에 비례하여 부과됩니다.
③ 임대 단계 (운용 시)
- 연간 임대 매출 1억 동(VND) 초과 시: 총 매출의 10% (부가가치세 5% + 개인소득세 5%)가 부과됩니다.
- 1억 동 이하: 비과세 대상입니다.
3. 한국인 투자자를 위한 실전 최적화 체크리스트
베트남 부동산 세율을 관리하고 수익을 극대화하기 위해 다음의 ‘골든 룰’을 준수하십시오.
- 비용 분리 전략 (FF&E): 매매 계약 시 인테리어 및 가구(Furniture) 가액을 별도로 분리하여 등록세 부담을 합리적으로 조정하십시오.
- 은행 송금의 원칙: 베트남 중앙은행(SBV) 규정에 따라 모든 자금 흐름은 은행을 통해야 합니다. 이는 향후 투자 원금 및 수익금을 한국으로 송금(Remittance)할 때 반드시 필요한 증빙입니다.
- 이중과세방지협약 활용: 한-베 이중과세방지협약을 통해 베트남에서 납부한 세액을 한국 내 신고 시 공제받을 수 있도록 전문 회계사의 자문을 받으십시오.
- 임대 사업자 등록: 정식 Tax Code를 발급받아 임대 소득을 신고하는 것이 추후 자산 매각 및 자금 반출 시 리스크를 없애는 가장 안전한 방법입니다.
4. 결론: 전문가의 조력이 필요한 이유
2026년의 베트남 부동산 시장은 투명성이 대폭 강화됩니다. 단순한 ‘운’에 맡기는 투자가 아닌, 정확한 베트남 부동산 세율 계산과 법적 증빙 확보만이 성공적인 EXIT를 보장합니다.
**강남랜드(Kangnam Land)**는 지난 20년간 베트남 현지에서 한국인 투자자들의 자산 관리를 전담해 왔습니다. 2026년 개정법에 맞춘 포트폴리오 재구성이 필요하시다면 지금 바로 상담하십시오.
