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2025년을 앞두고 베트남 부동산 시장의 법적 환경이 크게 달라졌다.
외국인 투자자, 특히 한국 투자자에게는 법 이해 자체가 수익률을 좌우하는 변수가 되고 있다.
2024년 8월 1일부터 시행된 새로운 법 체계는
시장 질서를 정비하는 동시에
외국인 거래의 투명성을 대폭 강화했다.
색인
이번 개편의 중심에는 3대 법률이 있다.
토지법 2024. 부동산사업법 2023. 개정 신용기관법.
이들 법은 동시에 시행됐다. 목표는 명확하다.
사업 조건의 표준화. 자금 흐름의 투명화. 프로젝트 추진 속도 개선.
이 법적 프레임은
모든 외국인 투자 거래의 기본 레일이 된다.
베트남은 외국인의 아파트 소유를 허용한다. 하지만 절대적인 제한선이 존재한다.
첫째, 동별 30% 소유 상한. 대단지라도 전체 기준이 아니다. 각 동(block)별로 계산된다.
둘째, 소유 기간 50년. 소유권 증서에 명확히 기재된다. 법적 요건 충족 시 연장 가능하다.
이 두 가지는. 한국 투자자가 계약 전 반드시 확인해야 할. 핵심 체크 포인트다.
미완공 부동산(off-plan)의 경우
시행사는 분양가의 최대 5%까지만 계약금을 받을 수 있다.
단, 조건이 있다. 해당 프로젝트가 법적으로 판매 요건을 충족해야 한다.
이는 구매자 보호를 위한 장치다. 과도한 자금 선취를 방지한다.
계약서에는 반드시 명시돼야 한다. 분양가. 납부 기한. 환불 조건.
모든 프로젝트가 외국인에게 개방되는 것은 아니다. 확인해야 할 사항은 세 가지다.
지방 정부의 외국인 판매 승인 목록. 동별 외국인 쿼터 잔여 여부. 법적 서류 완비 여부.
토지 할당 또는 임대 결정서. 건축 허가서. 기초 공정 완료 승인서(off-plan). 토지 관련 재정 의무 이행 여부.
계약금은 5% 이내. 조건 충족 후 매매계약 체결. 공정률에 따른 분할 납부. 준공 및 인도. 소유권 증서 발급.
지연 시 패널티 조항.
인도 기준.
보증 및 하자 책임 조항은 필수 확인 사항이다.
소유권 증서 확인. 담보 설정 여부 점검. 공증 계약 후 명의 이전.
1차 시장은 “공정에 따라 구매”.
2차 시장은 “실물 확인 후 구매”.
계약서는 베트남어–한국어 병기가 가장 안전하다.
또는 베트남어–영어 계약서에 한국어 부속서가 필요하다.
이는 계약 해석 분쟁을 예방한다. 법적 집행 가능성을 높인다.
모든 자금은 은행 송금이 원칙이다. 외환 규정 준수. 증빙 확보.
향후 한국으로의 수익 송금에 필수적이다. 이는 현재 베트남 부동산 관련 법률이 요구하는 표준 거래 방식이다.
양도 시 개인소득세 2%. 임대 시 통상 VAT 5% + 소득세 5%.
소유권 발급 시 등록세 0.5%. 인도 시 유지보수 기금 약 2%(프로젝트별 상이).
이 모든 비용은 사전 현금흐름 모델에 반드시 반영돼야 한다. 그렇지 않으면 실제 수익률(IRR)이 왜곡된다.
2024년 이후 베트남 부동산 법제는
외국인 투자자를 배제하기 위한 장벽이 아니다.
오히려 명확한 규칙을 제시하는 안전 프레임에 가깝다.
법을 정확히 이해하는 투자자일수록. 리스크는 줄고. 협상력은 커진다.
베트남 부동산 투자는. 시장 이해. 법률 이해. 문화 이해가 동시에 요구된다.
Kangnam Land는
15년 이상 한국 투자자를 자문해 왔다.
법률·거래 인력은 한국어에 능통하다.
외국인 판매 조건 검증. 쿼터 확인. 이중 언어 계약 협상. 자금·세무·외환 구조 설계까지. 투자의 전 과정에서
안전하고 효율적인 로드맵을 제공한다.
Thành tiền
