Cập nhật thông tin thị trường bất động sản mới nhất mỗi ngày !
Luật Bất động sản Việt Nam 2025 sắp có hiệu lực đang tạo ra một “cuộc cách mạng” về quy tắc chơi trên thị trường. Từ quy định về chuyển nhượng dự án, huy động vốn, đến quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, mọi nhà đầu tư và doanh nghiệp đều cần cập nhật ngay lập tức để tránh rủi ro pháp lý và nắm bắt cơ hội mới.
Mục Lục
Từ 01/8/2024, ba đạo luật trụ cột của thị trường đã có hiệu lực đồng thời: Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi). Mục tiêu là chuẩn hoá điều kiện kinh doanh, minh bạch dòng tiền và đẩy nhanh triển khai dự án. Đây là “nền ray” pháp lý mà mọi giao dịch nhà đầu tư nước ngoài cần nắm, đặc biệt khi làm việc với hàng sơ cấp (hình thành trong tương lai).
Pháp luật Việt Nam cho phép cá nhân nước ngoài mua, sở hữu căn hộ trong các dự án đủ điều kiện. Hai giới hạn quan trọng:
Với sản phẩm hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được thu đặt cọc tối đa 5% giá bán (hoặc giá thuê mua) và chỉ khi dự án đủ điều kiện kinh doanh theo luật. Điểm này nhằm hạn chế lạm thu, bảo vệ người mua và minh bạch hoá tiến độ huy động vốn. Kiểm tra điều khoản đặt cọc phải ghi giá bán, thời hạn, điều kiện hoàn trả rõ ràng.
Không phải mọi dự án đều được bán cho khối ngoại. Bạn cần:
(i) danh mục chấp thuận bán cho người nước ngoài do cơ quan có thẩm quyền/địa phương công bố;
(ii) quota ngoại quốc còn trống theo từng khối;
(iii) hồ sơ pháp lý: quyết định giao/thuê đất, giấy phép xây dựng, nghiệm thu phần móng (nếu bán off-plan), và nghĩa vụ tài chính đất đai đã hoàn thành theo quy định mới.
Sơ cấp (từ chủ đầu tư): sau đặt cọc theo trần 5%, ký Hợp đồng mua bán khi dự án đủ điều kiện; thanh toán theo tiến độ; bàn giao – nghiệm thu; làm sổ (Giấy chứng nhận).
Lưu ý điều khoản phạt chậm tiến độ, tiêu chuẩn bàn giao và bảo lãnh/bảo hành công trình.
Thứ cấp: kiểm tra Giấy chứng nhận, tình trạng thế chấp, nợ phí; hợp đồng công chứng, nộp lệ phí trước bạ và sang tên. Sơ cấp cho phép “mua theo tiến độ”; thứ cấp cho phép “thấy gì mua nấy” – nhưng yêu cầu thẩm định giá và kỹ thuật kỹ hơn. (Khuyến nghị luôn dùng hợp đồng song ngữ và lộ trình thanh toán qua ngân hàng.)
Hợp đồng song ngữ (Việt-Hàn) hoặc Việt-Anh kèm phụ lục tiếng Hàn bảo đảm ý chí thống nhất và khả năng thực thi. Tất cả dòng tiền (đặt cọc, các đợt thanh toán, hoa hồng) nên chuyển qua ngân hàng để đảm bảo tuân thủ quản lý ngoại hối, lập chứng từ hợp lệ và tạo thuận lợi khi chuyển lợi nhuận về Hàn Quốc. Đây là thực hành chuẩn trong bối cảnh luật mới siết tính minh bạch dòng tiền bất động sản.
Khi chuyển nhượng, thuế TNCN thường tính 2% trên giá chuyển nhượng. Khi cho thuê, thông lệ áp dụng 5% VAT + 5% TNCN trên doanh thu cho thuê (tuỳ ngưỡng và tình trạng đăng ký). Cộng thêm 0,5% lệ phí trước bạ khi cấp sổ, 2% quỹ bảo trì khi nhận bàn giao (tuỳ dự án). Hãy đưa đầy đủ biến phí vào mô hình dòng tiền ngay từ giai đoạn thẩm định để tránh “trượt IRR”. (Khung thuế suất tham chiếu chuẩn thị trường; quy định chi tiết cập nhật theo văn bản dưới luật địa phương.)
Rủi ro thường gặp gồm: đặt cọc lớn trước khi dự án hội đủ điều kiện. Hiểu nhầm trần sở hữu (tính theo khối, không phải toàn khu). Hợp đồng chỉ một ngôn ngữ. Thanh toán tiền mặt/“cấn trừ” không qua ngân hàng. Chưa kiểm tra nghĩa vụ tài chính về đất. Thuế-phí không được đưa vào IRR. Cách xử lý: yêu cầu bản xác nhận điều kiện bán, công văn quota ngoại quốc còn lại. Phụ lục song ngữ chi tiết vật liệu-thiết bị-bảo hành, và bảng timeline pháp lý dự án.
Điểm tích cực của pháp luật bất động sản Việt Nam sau 2024 là thiết lập “luật chơi” rõ ràng. Từ điều kiện bán, trần đặt cọc, đến cơ chế kiểm soát sở hữu của khối ngoại. Nắm đúng luật không chỉ giúp bạn tránh rủi ro. Mở ra đòn bẩy đàm phán về tiến độ, giá, điều khoản bàn giao.Nhất là với sản phẩm off-plan ở các cực hạ tầng.
Nếu bạn muốn biến khung luật thành lợi thế giao dịch, hãy đi cùng một đối tác “rành thị trường – vững pháp lý – hiểu văn hoá Hàn”. Kangnam Land có hơn 15 năm tư vấn cho nhà đầu tư Hàn Quốc tại Việt Nam. Đơn vị được cộng đồng đánh giá cao về sự chuyên nghiệp, uy tín. Đội ngũ pháp lý-giao dịch nói tiếng Hàn như người bản xứ. Từ kiểm tra điều kiện bán/quota, đàm phán hợp đồng song ngữ, đến chuẩn hoá dòng tiền-thuế-ngoại hối, chúng tôi thiết kế lộ trình an toàn và hiệu quả theo đúng mục tiêu của khách hàng.
Thành tiền
